Problemen met je huurwaarborg?

PROBLEMEN MET JE HUURWAARBORG

Op het einde van je huurcontract heb je normaal gesproken recht op terugbetaling van je waarborg. Enkel in uitzonderingsgevallen (bv. schade waarvan de verhuurder kan bewijzen dat jij ze hebt aangericht, als de voorschotten op de energiekosten niet toereikend zijn of als er een deel van de huur nog moet betaald worden) kan de verhuurder het nog verschuldigde bedrag inhouden.

Ondanks het feit dat de huurwetgeving vrij duidelijk is, worden elk jaar een aantal studenten geconfronteerd met problemen omtrent terugbetaling van deze waarborg. Jammer genoeg weten vele studenten niet wat hun rechten en plichten zijn. Hierdoor worden velen onterecht benadeeld. Voor velen is de kost van een advocaat een grote drempel om terugbetaling van een vaak klein bedrag via de rechtbank te eisen.

WAT TE DOEN BIJ PROBLEMEN?

Als er met verhuurder onenigheid is over de terugbetaling ga je best onmiddellijk naar de huisvestingsdienst van de KU Leuven. Zij ondernemen een bemiddelingspoging en helpen je eventueel met het opstellen van een aangetekende brief aan de verhuurder waarin je je standpunt duidelijk maakt. Vanaf het moment dat deze brief verstuurd is, begint de interest (7%) op het waarborgbedrag te lopen en kan je verdere stappen ondernemen. In het merendeel van de gevallen zal er via bemiddeling van de huisvestingsdienst een oplossing gevonden worden.

Indien er alsnog geen oplossing uit de bus komt, zal de huisvestingsdienst jouw dossier doorsturen naarLOKO. Als erkende studentenvertegenwoordigers zullen zij dan gratis voor jou de zaak voor de vrederechtervan Leuven brengen. Je moet dan niet zelf naar de rechtbank gaan, de advocaat van LOKO zal vanaf dan het dossier beheren en jouw belangen vertegenwoordigen.

TIPS

• Vraag steeds een bewijs van ontvangst voor alles wat je cash betaald aan de verhuurder. Ook als je de sleutels van je kamer teruggeeft, vraag je een ontvangstbewijs.
• Betaal steeds alle verschuldigde huur. Sommige studenten betalen de laatste (twee) maand(en) geen huur om op die manier de waarborg of de ongemakken van een gammele kamer te compenseren. Dit is ten zeerste af te raden. Indien jouw geschil door de vrederechter moet opgelost worden loop je immers het risico gedeeltelijk in het ongelijk gesteld te worden en op te draaien voor een deel van de gerechtskosten.
• Geef op tijd de sleutels van de kamer terug. Je sleutels “gijzelen” als dreigmiddel werkt enkel averechts. Je bent dan immers extra huur verschuldigd en de rechter zal je deels in het ongelijk stellen.
• Als je niet akkoord gaat met de plaatsbeschrijving op het einde van het jaar ben je niet verplicht deze te ondertekenen. Eens je handtekening geplaatst, is het moeilijk om de plaatsbeschrijving nog te betwisten.
• Als je tijdens de huurperiode grote nalatigheid van de verhuurder vaststelt (bv. kapotte verwarming, defecte douche, elektriciteitsproblemen,...) meld je dat onmiddellijk via een aangetekende brief aan de verhuurder. In het beste geval kan je op die manier achteraf “genotsderving” aantonen en een deel van je huur terugkrijgen.

Denk eraan dat zowel de verhuurder als jijzelf “alle middelen van recht” kunnen aanwenden als bewijs. Dit betekent dat bv. een getuigenis van iemand die de kamer kent ook doorslaggevend kan zijn voor de vrederechter.

WELKE DOCUMENTEN MOET IK GOED BEWAREN?

Als je wenst dat de bemiddeling van de KULeuven (of eventueel de rechtszaak via LOKO) een zo groot mogelijke kans op slagen maakt, moet je de nodige documenten bijhouden:

• Je huurcontract, ondertekend door jezelf en de verhuurder, en het huishoudelijk reglement (indien opgemaakt)
• Bewijs van verzending van de aangetekende brieven. Deze krijg je aan het loket van het postkantoor als je de brief laat verzenden. Bevestig dit bewijs aan een kopie van de verzonden brief.
• De briefwisseling tussen de verhuurder en jezelf
• De schriftelijke afrekening die de verhuurder aan jou geeft.
• Alle ontvangstbewijzen van betalingen en afgifte van sleutels.
• Alle andere documenten die volgens jou kunnen bewijzen dat jij recht hebt op terugbetaling van je waarborg, eventueel een handgeschreven getuigenis van een kotgenoot of persoon die je kamer kent.

WANNEER KAN IK KLAGEN?

Welke kosten kunnen niet van de waarborg afgetrokken worden?

• Energiekosten die niet kunnen verantwoord worden door geregistreerde meterstanden en bijhorende facturen van de energiemaatschappij. Kosten die niet worden berekend naargelang het eigen verbruik (met bv. een teller op de radiator) zijn, afhankelijk van het huurcontract, niet geldig. In dit geval kan je best even contact opnemen met de huisvestingsdienst van de KULeuven.
• Normale slijtage zoals een klein gaatje in de muur, een bruine “brandplek” op het plafond rond de verlichting, een versleten lichtschakelaar … Kortom, alle slijtage die aan de kamer is aangericht door normaal gebruik als woonplaats kan niet aan jou worden aangerekend.
• Als er geen plaatsbeschrijving is gemaakt in het begin van de huurperiode, of je hebt deze niet ondertekend, wordt alle schade die op het einde van de periode wordt vastgesteld geacht aanwezig te zijn toen je de kamer betrok. Met andere woorden: er kan in dat geval niks aan jou worden aangerekend, tenzij de verhuurder op een andere wijze kan aantonen dat jij die schade hebt aangericht. Er bestaan op deze regel enkele uitzonderingen aangaande zware schade (bv. kapotte ramen of deuren). De huisvestingsdienst kan je hierover meer details geven.
• De gemeentetaks (€75 per academiejaar) moet door de verhuurder zelf aan de Stad Leuven betaald worden. Hij mag ze enkel aan jou doorrekenen als dit expliciet in het contract vermeld wordt.
• Nalatigheidsintresten voor te laat betaalde huur: maakt niet uit wat er in je contract staat, je dient steeds aangetekend op de hoogte te worden gebracht van huurachterstand alvorens deze intresten op het huurgeld kunnen aangerekend worden. Alle andere regelingen die op papier staan, zijn in geen geval geldig.
• Kosten voor verplaatsing van de verhuurder, aangetekende zendingen of aanmaningen kunnen niet zomaar aan jou doorgerekend worden.
• Eventuele algemene (beheers)kosten die niet in het contract vermeld staan of duidelijk overdreven zijn.

De meeste discussies over terugbetalingen betreffen de afrekening van energiekosten, nog te betalen huur, of schade aan de kamer. Aarzel niet om de huisvestingsdienst te contacteren als je twijfelt over de correctheid van deze kosten.