Huurwaarborgzaken

Op het einde van je huurcontract heb je normaal gesproken recht op terugbetaling van je waarborg. Enkel in uitzonderingsgevallen (bv. schade waarvan de verhuurder kan bewijzen dat jij ze hebt aangericht, als de voorschotten op de energiekosten niet toereikend zijn of als er een deel van de huur nog moet betaald worden) kan de verhuurder het nog verschuldigde bedrag inhouden.

Ondanks het feit dat de huurwetgeving vrij duidelijk is, worden elk jaar een aantal studenten geconfronteerd met problemen omtrent terugbetaling van deze waarborg. Jammer genoeg weten vele studenten niet wat hun rechten en plichten zijn. Hierdoor worden velen onterecht benadeeld. Voor velen is de kost van een advocaat een grote drempel om terugbetaling van een vaak klein bedrag via de rechtbank te eisen.

Wat te doen bij problemen?

Als er met verhuurder onenigheid is over de terugbetaling ga je best onmiddellijk naar de huisvestingsdienst van de KU Leuven. Zij ondernemen een bemiddelingspoging en helpen je eventueel met het opstellen van een aangetekende brief aan de verhuurder waarin je je standpunt duidelijk maakt. Vanaf het moment dat deze brief verstuurd is, begint de interest (7%) op het waarborgbedrag te lopen en kan je verdere stappen ondernemen. In het merendeel van de gevallen zal er via bemiddeling van de huisvestingsdienst een oplossing gevonden worden.

Indien er alsnog geen oplossing uit de bus komt, zal de huisvestingsdienst jouw dossier doorsturen naar LOKO. Als erkende studentenvertegenwoordigers zullen zij dan gratis voor jou de zaak voor de vrederechter van Leuven brengen. Je moet dan niet zelf naar de rechtbank gaan, de advocaat van LOKO zal vanaf dan het dossier beheren en jouw belangen vertegenwoordigen.

Tips

Vraag steeds een bewijs van ontvangst voor alles wat je cash betaald aan de verhuurder. Ook als je de sleutels van je kamer teruggeeft, vraag je een ontvangstbewijs.

Betaal steeds alle verschuldigde huur. Sommige studenten betalen de laatste (twee) maand(en) geen huur om op die manier de waarborg of de ongemakken van een gammele kamer te compenseren. Dit is ten zeerste af te raden. Indien jouw geschil door de vrederechter moet opgelost worden loop je immers het risico gedeeltelijk in het ongelijk gesteld te worden en op te draaien voor een deel van de gerechtskosten.

Geef op tijd de sleutels van de kamer terug. Je sleutels “gijzelen” als dreigmiddel werkt enkel averechts. Je bent dan immers extra huur verschuldigd en de rechter zal je deels in het ongelijk stellen.

Als je niet akkoord gaat met de plaatsbeschrijving op het einde van het jaar ben je niet verplicht deze te ondertekenen. Eens je handtekening geplaatst, is het moeilijk om de plaatsbeschrijving nog te betwisten.

Als je tijdens de huurperiode grote nalatigheid van de verhuurder vaststelt (bv. kapotte verwarming, defecte douche, elektriciteitsproblemen,...) meld je dat onmiddellijk via een aangetekende brief aan de verhuurder. In het beste geval kan je op die manier achteraf “genotsderving” aantonen en een deel van je huur terugkrijgen.

Denk eraan dat zowel de verhuurder als jijzelf “alle middelen van recht” kunnen aanwenden als bewijs. Dit betekent dat bv. een getuigenis van iemand die de kamer kent ook doorslaggevend kan zijn voor de vrederechter.

Welke documenten moet ik goed bewaren?

Als je wenst dat de bemiddeling van de KULeuven (of eventueel de rechtszaak via LOKO) een zo groot mogelijke kans op slagen maakt, moet je de nodige documenten bijhouden:

  • Je huurcontract, ondertekend door jezelf en de verhuurder, en het huishoudelijk reglement (indien opgemaakt)
  • Bewijs van verzending van de aangetekende brieven. Deze krijg je aan het loket van het postkantoor als je de brief laat verzenden. Bevestig dit bewijs aan een kopie van de verzonden brief.
  • De briefwisseling tussen de verhuurder en jezelf.
  • De schriftelijke afrekening die de verhuurder aan jou geeft.
  • Alle ontvangstbewijzen van betalingen en afgifte van sleutels.
  • Alle andere documenten die volgens jou kunnen bewijzen dat jij recht hebt op terugbetaling van je waarborg, eventueel een handgeschreven getuigenis van een kotgenoot of persoon die je kamer kent.

Procedure

Hoe loopt de volledige procedure van een huurwaarborgzaak? Die kan verschillen van zaak tot zaak, maar de meesten volgen volgende tijdslijn.



Je hebt een geschil met je huisbaas over de afrekening van de huurwaarborg


Je stapt ermee naar de huisvestingsdienst van de KU Leuven


De huisvestingsdienst start een bemiddelingspoging


Hopelijk heb je gelukt, en slaagt de bemiddelingspoging. Anders...


Stuurt de huisvestingsdienst, op jouw vraag, je dossier door naar LOKO


LOKO bundelt twee keer per academiejaar alle binnengebrachte dossiers, en geeft ze door aan onze advocaat


Een gerechtelijke procedure wordt opgestart


De huisbazen krijgen een dagvaarding binnen


De zaak komt voor de vrederechter, en deze doet een uitspraak


De meeste uitspraken gebeuren "in verstek". Dat wil zeggen dat de huisbaas zelfs de moeite niet doet om op te dagen. Hierdoor krijgt deze nog een tijd de kans om hiertegen in beroep te gaan.


Met het vonnis op zak vragen we de huisbaas om de huurwaarborg terug te storten


Hopelijk heb je gelukt, en betaalt de huisbaas de waarborg nu wel terug. Anders...


Tekent de huisbaas een beroep aan


Komt de zaak opnieuw voor de vrederechter


Meestal met dezelfde afloop


Hopelijk heb je gelukt, en betaalt de huisbaas de waarborg nu wel terug. Anders...


Start een procedure met de deurwaarder


De deurwaarder wordt aangeschreven en gaat langs bij de huisbaas om het geld of goederen in beslag te nemen


Dit kan ettelijke keren opnieuw moeten gebeuren, vooraleer dit ook echt lukt


Uiteindelijk krijg je alleszins, jammer genoeg vaak na lang wachten, je geld terug, met interest

 

Gelukkig moet je, eens de zaak bij LOKO zit, je hier niets meer van aantrekken. Wij blijven je zaak opvolgen tot je je geld terug hebt, al kan dit jaren duren.

Frequently Asked Questions

Moet ik mijn zaak door LOKO laten doen?

Nee, hoor, natuurlijk niet. We begrijpen het uiteraard als je bijvoorbeeld vindt dat het te lang duurt eer alles geregeld is. Je kan ook je eigen advocaat onder armen nemen. Bespreek met hem/haar dan zeker de mogelijke gerechtskosten, zodat je niet voor verrassingen te staan komt.

Wat als ik mijn zaak wil transfereren vanuit LOKO naar mijn eigen advocaat?

Stuur gewoon een mailtje naar huwabo@loko.be, en dan sturen we je hele dossier op, samen met de stand van zaken.

Ik wil graag weten hoe het staat met mijn zaak. Wie moet ik contacteren?

Gezien wij de tussenpersoon zijn tussen de gedupeerde en de advocaat, kan je best ons contacteren, via huwabo@loko.be. Omdat wij gemiddeld slechts één keer per maand samen zitten met de advocaat, kan het wel even duren vooraleer we kunnen antwoorden op je vraag.

Ik vind dat het allemaal wel heel lang duurt. Hoe komt dat?

Doordat onze advocaat deze zaken gratis doet, hebben we het voordeel dat er geen oplopende gerechtskosten zijn. Dat wil wel zeggen dat hij het tussen al zijn andere werk moet doen. Daarom bundelen we de zaken, zodat het allemaal wat efficiënter kan lopen. Maar hierdoor kan het dus al enkele maanden duren vooraleer de zaak echt opgestart wordt.

Ook daarna gaat het, jammer genoeg, niet altijd even snel. Niet alleen is het gerechtssysteem tergend traag, ook de advocaat moet hier veel werk in steken, en dat moet hij tussen al zijn andere zaken in doen.

Wie is deze advocaat, over wie jullie het altijd hebben?

Meester Johan Bruyninckx is advocaat en specialist in het Kerkelijk Recht. Hij heeft het studentenleven altijd een warm hart toegedragen, en is ook jarenlang vrijwilliger geweest bij LOKO en bij zijn studentenkring Canonica. Ook na zijn studies is hij steeds betrokken gebleven bij het reilen en zeilen van LOKO, en hij draagt nu zijn steentje bij door gratis de huurwaarborgzaken op zich te nemen. Hij heeft zelfs een eigen Wikipedia pagina.

Hoe lang duurt het vooraleer ik mijn geld terugkrijg?

Dat hangt er een beetje vanaf hoe snel we de procedure kunnen afronden (zie hierboven bij procedure). Verwacht toch zeker een procedure van een jaar. En als de huisbaas na de originele procedure nog steeds weigert te betalen, kan de zaak jaren blijven aanslepen. Gelukkig loopt er dan wel rente op het verschuldigde bedrag.